Auteur: Martine

Toename verzakkingen door droogte

Minstens 1 miljoen huizen in Nederland dreigen te verzakken. Dat meldt KCAF, het landelijke Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek. Het bericht is massaal opgepakt door de media. Wat is er aan de hand?

Voor Hart van Nederland heb ik hierover deze bijdrage geleverd (vanaf 4:48). Hieronder licht ik dat uitgebreid toe.

Droogte 2018
Nederland kende in 2018 een uitzonderlijk langdurige periode van droogte. Hierdoor daalde de grondwaterstand op veel plekken en nam het aantal klachten over verzakkingen en schade aan huizen flink toe. Het ging niet alleen om panden op houten palen en de al bekende locaties. Deze keer ook om panden zonder palen en in gebieden waar eerder nog geen meldingen vandaan kwamen. Dat maakte de situatie anders dan voorheen. En nóg zorgwekkender.

De grondwaterstand is nog steeds niet overal hersteld. De effecten van droogte kunnen dus langdurig, kostbaar en omvangrijk zijn. Niet alleen voor huizen maar ook voor de landbouw, riolen/kabels/leidingen, natuur, etc.

Paalfundering
Veel huizen zijn op palen gebouwd. Huizen van vòòr 1970 veelal op houten palen en ná 1970 vooral op betonnen palen. Huizen met een paalfundering komen veel voor in gebieden met een slappe bodem (klei en veen).

Een houten paalfundering kan worden aangetast en draagvermogen verliezen door verschillende oorzaken. Onder andere door bacteriën, schimmels en negatieve kleef (de grond rond een paal trekt de paal dan als het ware naar beneden).

Bacteriën zitten al in het hout voordat de palen vroeger de grond in zijn gegaan. Ze kunnen onder water de houten palen aantasten. Grenenhout is daar gevoeliger voor dan andere houtsoorten.

Schimmels hebben zuurstof nodig om hout te kunnen aantasten. Dat is het geval als het hout droog komt te staan. Een droogstand van 10 tot 15 jaar kan leiden tot ernstige schade aan de fundering. Deze periode geldt aansluitend of meerdere periodes bij elkaar opgeteld.

Door problemen met de fundering kunnen in toenemende mate scheuren en verzakkingen ontstaan en kunnen ramen en deuren gaan klemmen. Zonder ingrijpen kan dat uiteindelijk leiden tot gevaarlijke situaties en zelfs instorting.

Fundering zonder palen
Er zijn ook huizen die niet op palen staan. Dat noemen we niet-onderheide panden of ‘panden op staal’. Dat laatste klinkt gunstig maar is dat absoluut niet. Deze panden rusten namelijk op de ondergrond in plaats van op een diepe, stevige zandlaag. Als de bodem zakt, zakken deze huizen dus mee.

Droogte leidt tot een lager grondwaterpeil, waardoor bodemdaling en verzakking plaatsvindt. Soms gaat dat zakken gelijkmatig en is er geringe of geen schade. Als het ongelijkmatig gebeurt, als de ene kant van het huis sneller zakt dan de andere kant, dan ontstaat er schade: scheuren in de woning, ramen en deuren die moeilijker open en dicht kunnen en er ontstaat scheefstand. Deze fundering komt voor in gebieden met een slappe bodem en een zandbodem.

Bij dit soort panden is er ook meer risico op wateroverlast. Er zijn al verzekeraars die dergelijke schade niet meer vergoeden als het te vaak voorkomt.

Grondwaterpeil
Het verlagen of verhogen van het grondwaterpeil om problemen te voorkomen is geen gemakkelijke opgave. Als het al technisch uitvoerbaar is, er financieel-economische afwegingen zijn gemaakt en grondwater de enige oorzaak is, dan ben je er nog niet. Zo kunnen in dezelfde straat of buurt verschillende funderingstypes voorkomen die om tegengestelde oplossingen vragen. Daarnaast werkt verlaging van het grondwaterpeil verdere inklinking van de bodem in de hand. Verhoging kan weer tot wateroverlast leiden in tuinen, kelders en souterrains. Soms zelfs tot op het niveau van de begane grondvloer. En zo zijn er meer redenen die dit bemoeilijken.

Nieuwe fundering
Bij panden met een aangetaste houten paalfundering is funderingsherstel een veel gekozen oplossing. Zelden kiest een huiseigenaar voor sloop-nieuwbouw. Het aanbrengen of vervangen van een fundering kan ook voor de niet-onderheide panden een oplossing zijn. Soms samen met vijzelen om het pand weer aan te laten sluiten op het maaiveld en/of om het recht te zetten.

Een nieuwe fundering is ingewikkeld en kostbaar. Als meerdere panden de fundering delen, dan vergt het ook nog eens veel organisatie en tijd. Alle eigenaren moeten op hetzelfde moment klaarstaan om te beginnen met de werkzaamheden. En dus ook de financiering hebben geregeld. De kosten kunnen oplopen tot meer dan 100.000 euro voor een heel pand. Veel eigenaren kunnen dit niet betalen. Dat zorgt voor extra problemen.

Funderingsproblemen kunnen dus echt levens ontwrichten. Daarover heb ik al eens ervaringen van huiseigenaren verzameld, zie hier.

Als eigenaren ‘geluk’ hebben, is hun gemeente aangesloten bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel en kunnen ze een funderingslening krijgen om hun pand te behouden. Al zijn er op dit moment nog maar vier gemeenten die dat hebben georganiseerd.

Wat kunnen huiseigenaren doen?
Het is belangrijk dat huiseigenaren weten of zij risico lopen met hun fundering. Als dat zo is dan is het aan te raden om hier onderzoek naar laten doen. Zo krijgen ze duidelijkheid over de staat van de fundering, de oorzaak van eventuele aanwezige problemen, oplossingsrichtingen en een inschatting wanneer er moet worden ingegrepen om verdere schade te voorkomen.

Ook kan bij de eigen gemeente worden gevraagd wat er bekend is over het pand en de buurt. Komen er funderingsproblemen voor, wat doet het grondwaterpeil, is er wateroverlast, vindt er bodemdaling plaats en zo ja, hoeveel, etc. Er zijn gemeenten die hiervoor een funderingsloket hebben of een afdeling Water.

Overigens gaat bovenstaande natuurlijk net zo goed op voor kopers die een huis willen kopen met een goede fundering. Meestal hebben zij hierover weinig kennis en informatie. Daarom is het belangrijk dat ook makelaars, taxateurs, bouwkundige keurders, notarissen en hypotheekverstrekkers goed op de hoogte zijn en bovenal waakzaam.

Ik geloof in een verplichte funderingsparagraaf in koopovereenkomsten. Hierdoor wordt het onderwerp in elk geval bespreekbaar. En zal de koper vanuit zijn onderzoeksplicht sneller op zoek gaan naar informatie over de risico’s op wateroverlast, droogte, verzakkingen en funderingsproblemen. Maar bovenal geloof ik in voorlichting, informatie, bewustwording en onderzoek.

Over bodemdaling en funderingsproblemen is onderstaande aangrijpende documentaire gemaakt.

twitterlinkedinmail

Nederland, het zinkende land

Bodemdaling. Volgens mij kan je er nooit teveel aandacht aan besteden want er ligt een forse opgave. Overheden, marktpartijen en inwoners kunnen niet zonder elkaar om tot een gedegen aanpak te komen. Gelukkig komt er steeds meer aandacht voor bodemdaling.

De bodem blijkt nóg sneller te dalen dan gedacht. Zet dat af tegen het inzicht dat ook de zeespiegel sneller stijgt dan aangenomen. En Nederland ligt voor een groot deel ver onder de zeespiegel. Hoe lang is de huidige situatie houdbaar? Moeten we er rekening mee houden bij bouwen op slappe bodem? Wie draagt de kosten van deze opgave? Zijn er innovatieve oplossingsrichtingen?

Dit komt allemaal aan de orde op het Veenomeen 2018, het nationale congres over veenbodemdaling, dat op 22 november 2018 plaatsvindt. “Op het Veenomeen gaat de aandacht uit naar de resultaten die er het afgelopen jaar zijn geboekt rondom het beheersbaar omgaan met bodemdaling door slappe klei- en veenbodems in stedelijk en landelijk gebied.”

Oorzaken
De oorzaken van bodemdaling zijn divers: inklinking van veen- en kleigronden, gaswinning, zoutwinning, grondwateronttrekking, etc. Dat de klimaatverandering er ook invloed op heeft, lazen we deze zomer uitgebreid in de media.

Gevolgen
De gevolgen zijn immens: schade aan huizen, wegen, leidingen/kabels/riolen, funderingsproblemen, instorting, hoge onderhoudskosten, wateroverlast, natte weilanden voor veeteelt en akkerbouw, etc. De te verwachten kosten bedragen op dit moment zo’n 22 miljard euro tot 2050.

Als de bodemdaling doorzet in het huidige tempo, betekent dat misschien wel het einde van het karakteristieke Nederlandse landschap met weides, koeien en molens, of een enorme schade aan de historische binnensteden.” – prof. Ramon Hanssen (NCG / TU Delft)

Nederland, het zinkende land
We kunnen er met geen mogelijkheid omheen. Nederland zakt.
Voor iedereen die interesse heeft in bodemdaling, raad ik onderstaande documentaires aan, Het Zinkende Land en De Zinkende Stad. Hierin wordt heel helder uitgelegd wat bodemdaling is, wat de oorzaken en gevolgen zijn en of er nog iets aan te doen valt. Onder deze docu’s ook nog enkele interessante links.

Interessante links

twitterlinkedinmail

Funderingsherstel in binnensteden

Sinds een jaar woon ik in de binnenstad van Rotterdam. Omringd door bouwplaatsen voor funderingsherstel, waar dus ook wel eens wat wordt geladen en gelost. Vanmorgen werd ik gewekt door een vrouwenstem. “Klootzak!” Een vrachtwagen met wapeningstaal kwam lossen en blokkeerde de straat. De dame had haast en verloor geduld en fatsoen. Het was weer zover.

Binnensteden

Bouwprojecten in binnensteden kunnen voor overlast zorgen. Niet alleen voor de gebruikers van de buitenruimte en de bewoners in de directe omgeving. Ook voor aannemers, die werkzaamheden moeten uitvoeren in (zeer) beperkte ruimte. Soms zijn straten volgebouwd met terrassen of vinden er feestelijke activiteiten plaats, zoals Koningsdag of de Sinterklaasintocht. En de hulpdiensten moeten vrij kunnen passeren. Zie dan maar eens je bouwplaats fatsoenlijk in te richten of funderingsherstel uit te voeren zonder enige overlast. Gemeenten maken hierover meestal afspraken met de aannemers. Bijvoorbeeld over de periode en de tijden waarbinnen de werkzaamheden mogen worden uitgevoerd. Of de wijze waarop.

Aanpak en oplossingen

De komende periode hoop ik van gemeenten en aannemers te horen wat zij een goede aanpak vinden en goede oplossingen om de overlast zoveel mogelijk te beperken. Ik hoorde laatst over het gebruik van flat racks, een mobiele unit waar materiaal op wordt gestald en aan het eind van de dag naar een speciaal daarvoor aangewezen parkeerplaats wordt gereden. In Amsterdam worden er soms schuiten gebruikt zodat via het water wordt gewerkt. Zo zijn er ongetwijfeld meer mogelijkheden.

Oproep

Bent u een gemeente of aannemer en heeft u hier ideeën over? Wat gaat er goed? Wat gaat er niet goed. Wat is een gewenste situatie? Welke oplossingen stelt u voor? Ik spreek graag een keer af maar u mag me natuurlijk ook uw reactie mailen: info@martinecoevert.nl.

Wordt vervolgd!

twitterlinkedinmail

Funderingsherstel en rechtspositie

Conflicten tussen huiseigenaren komen geregeld voor bij de aanpak van funderingsproblemen. In veel gevallen door onenigheid over de kostenverdeling of de aanpak. Of omdat niet iedereen meewerkt aan bloksgewijs funderingsherstel. Ook komt het voor dat een eigenaar met funderingsherstel start zonder toestemming van de andere huiseigenaren.

Wanneer heb je nou toestemming nodig voor funderingsherstel en wat is de rechtspositie van eigenaren bij mandeligheid en funderingsherstel? In deze blog leg ik dat uit.

Mandeligheid
Mandeligheid betekent dat er sprake is van gezamenlijk eigendom, bijvoorbeeld een bouwmuur met een houten paalfundering eronder. De eigenaren van deze woningen hebben te maken met mandeligheid. En omdat de woning ernaast ook mandeligheid heeft met de aangrenzende woning(en), kan de omvang van een blok oplopen tot soms wel meer dan 20 woningen.

Huiseigenaren kunnen niet zomaar werkzaamheden uitvoeren aan gezamenlijk eigendom. Zij hebben toestemming nodig van de andere eigenaren. Ook zal iedereen moeten bijdragen in de kosten. Dat is wettelijk vastgelegd (zie titel 5. Mandeligheid, art. 60 t/m 69).

“Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.”

Rechtspositie
Is er sprake van mandeligheid? Dan is het belangrijk om te weten wat uw rechtspositie is voordat u begint aan funderingsherstel. Hieronder licht ik die per situatie toe.

  • Er zijn geen urgente funderingsproblemen.
    In principe is er sprake van urgentie als u kunt aantonen dat binnen 5 jaar funderingsherstel nodig is. Is dit niet aantoonbaar, dan hangt het van de mede-eigenaren af of u funderingsherstel kunt uitvoeren. Geven zij geen toestemming dan moet u wachten tot het urgent wordt.
  • Er zijn urgente funderingsproblemen.
    Dan moeten de mede-eigenaren meebeslissen over, toestemming geven voor en meebetalen aan funderingsherstel. Zorg dat u iedereen vanaf het begin betrekt en dat de communicatie en afspraken schriftelijk zijn vastgelegd.
  • Er zijn urgente funderingsproblemen en de mede-eigenaren werken niet mee.
    Dan kunt u de rechter om een machtiging vragen zodat u kunt starten. De rechter kan ook bepalen hoeveel de mede-eigenaren moeten meebetalen. Raadpleeg een jurist om u hierbij te ondersteunen.
  • Er is sprake van een noodsituatie, er moet onmiddellijk worden ingegrepen en de mede-eigenaren werken niet mee of u kunt ze niet bereiken.
    In dat geval kunt u de noodzakelijke (spoed)werkzaamheden uitvoeren, ook als er geen toestemming is van de mede-eigenaren. Het is raadzaam om juridische ondersteuning in te schakelen.
  • U start met funderingsherstel, zonder de mede-eigenaren te betrekken en zonder hun toestemming of een machtiging van de rechter.
    Denk goed na voordat u de werkzaamheden gaat uitvoeren. U kunt hiermee namelijk de relatie met de mede-eigenaren op scherp zetten. De kans is groot dat zij u én de aannemer een bouwexploit sturen en bezwaar maken tegen de omgevingsvergunning. Met een bouwexploit stellen de mede-eigenaren u op voorhand aansprakelijk voor eventuele schade en kunnen ze om een nulmeting vragen. Als u toch gaat starten kunnen zij via de rechter eisen dat u de werkzaamheden aan de mandelige muur staakt en/of ongedaan maakt. U pleegt namelijk een onrechtmatige daad door zonder toestemming/machtiging werkzaamheden te verrichten aan mandelige zaken.

Advies
Elke huiseigenaar heeft zijn eigen belang, financiële situatie, leeftijd, levensfase, toekomstplannen, etc. Ook heeft elke huiseigenaar zijn eigen tempo om te verwerken dat hij heel veel geld moet lenen voor een nieuwe fundering. Het is belangrijk om daar rekening mee te houden. Hieronder enkele andere adviezen voor een gezamenlijke aanpak:

  • Communiceer met de mede-eigenaren: betrek ze zo vroeg mogelijk bij de funderingsaanpak, blijf met elkaar in gesprek en werk (prettig) samen.
  • Betrek bij voorkeur ook de andere eigenaren met wie u de fundering deelt en waar sprake is van inbalking van de fundering. Misschien willen zij meedoen aan bloksgewijs funderingsherstel. Dit maakt het project goedkoper voor alle eigenaren.
  • Maak eerlijke, duidelijke, schriftelijke afspraken met elkaar.
  • Doe gezamenlijk funderingsonderzoek zodat duidelijk is of er funderingsproblemen zijn en hoe urgent funderingsherstel is. Sommige gemeenten geven hiervoor subsidie.

Wilt u hierover meer informatie, kan ik u helpen met vrijblijvend advies of wilt u bemiddeling? Bel of mail gerust.

twitterlinkedinmail

Huizenmarkt en funderingsproblemen

Liefde op het eerste gezicht, verstoord door funderingsproblemen.

Regelmatig (en steeds vaker) word ik benaderd door mensen die op huizenjacht zijn. Ze hebben gehoord over funderingsproblemen en zijn op zoek naar informatie. Sommige probleemgemeenten hebben hun informatie openbaar, zie Zaanstad, Schiedam, Rotterdam, Dordrecht. Soms is er meer bekend over de buurt, het blok en de betreffende woning. Daarom is het verstandig om bij de gemeente na te vragen wat er verder nog bekend is.

Zorgplicht, mededelingsplicht en onderzoeksplicht
Makelaars hebben zorgplicht, verkopers mededelingsplicht en kopers onderzoeksplicht. Als er niets bekend is over de fundering kan dat enige tijd na de overdracht toch voor veel gedoe en juridisch gesteggel zorgen. Verkopers die denken dat ze nooit aansprakelijk kunnen worden gesteld na de overdracht kunnen bedrogen uitkomen. Ik ken ze echt, verkopers die zeggen:”Ik ga geen funderingsherstel doen. Ik verkoop gewoon mijn woning en zeg niks.” Die vlieger gaat niet op. En de koper die van de verkoper geen funderingsonderzoek mag uitvoeren, heeft alle reden om achterdochtig te zijn. Want waarom wél een bouwkundige keuring maar géén funderingsonderzoek? Een bouwkundige keuring zegt niets over funderingsproblemen.

Als verkoper zou je moeten willen weten wat je verkoopt. Niet alleen om ervoor te waken dat de koper bij funderingsproblemen een kat in de zak koopt. Maar ook om te voorkomen dat u als verkoper later toch aansprakelijk wordt gesteld. Terwijl u alweer een nieuwe hypotheek hebt afgesloten en niet zit te wachten op ontbinding van de koopovereenkomst of de kosten van funderingsherstel (gemiddeld € 80.000,- per pand). De makelaar hoort de verkoper over dergelijke risico’s te informeren.

Als het aan mij ligt wordt funderingsproblematiek verplicht onderdeel van de koopovereenkomst als de woning in een risicogebied staat en een houten fundering c.q. geen fundering heeft. Dit kan door het opnemen van een funderingsparagraaf.

Eerlijke, open, juiste en volledige informatie
Een goede makelaar kent het gebied waar de woning staat. Hij is vanaf het begin eerlijk en open over (eventueel) aanwezige funderingsproblemen van het pand of in de directe omgeving. Dit geldt uiteraard ook voor de verkoper. De verkoper ligt namelijk echt niet altijd onder een steen in een gebied waar veel funderingsproblemen voorkomen. Voldoet de makelaar onvoldoende aan zijn zorgplicht, dan loopt ook hij het risico om achteraf aansprakelijk te worden gesteld. Nog los van de mogelijkheid voor de koper om een klacht in te dienen via de overkoepelende makelaarsorganisatie.

Nieuw model taxatierapport
Gelukkig is het sinds 1 april 2018 verplicht om bij de aankoop van een woning het nieuwe model taxatierapport te gebruiken. Hierin komt sowieso de funderingsproblematiek aan de orde. Dus verkopers en makelaars kunnen maar beter zo open mogelijk zijn want de funderingsproblematiek komt later tóch wel ter sprake. Ik ben dan ook zeer verheugd met dit model taxatierapport.

Tips voor makelaars
Hieronder leest u enkele tips die kunnen bijdragen aan openheid, duidelijkheid en bespreekbaarheid.

  • Zorg voor een actueel en uitgebreid kennisniveau over funderingsproblemen in het algemeen en die in het gebied en van de woning in het bijzonder. Vraag informatie op bij de gemeente/VVE/buren, fiets door de buurt en voer visuele inspecties uit naar opvallende scheefstand en scheurvorming.
  • Maak funderingsproblematiek bespreekbaar als de woning in een risicogebied staat en op een houten fundering staat c.q. geen fundering heeft. Benoem de risico’s, zowel financieel of organisatorisch als technisch.
  • Verlang van de verkoper dat hij alle informatie deelt die hem bekend is. Met u en met potentiële kopers.
  • Communiceer wat u weet en wat u niet weet. Vanaf de eerste communicatie-uiting en bij voorkeur ook schriftelijk.
  • Neem altijd een funderingsparagraaf op in de koopovereenkomst voor panden met (risico op) funderingsproblemen.
  • Adviseer de verkoper om kopers in de gelegenheid te stellen om funderingsonderzoek uit te voeren. Het is verdacht als de verkoper dit weigert. Maak afspraken over de kostenverdeling.

Bent u makelaar en wilt u meer weten over funderingsproblemen en de rol van de makelaar? Ik kom graag langs voor een workshop. Hier vindt u mijn contactgegevens.

twitterlinkedinmail