Categorie: Funderingsherstel

Funderingsherstel in binnensteden

Sinds een jaar woon ik in de binnenstad van Rotterdam. Omringd door bouwplaatsen voor funderingsherstel, waar dus ook wel eens wat wordt geladen en gelost. Vanmorgen werd ik gewekt door een vrouwenstem. “Klootzak!” Een vrachtwagen met wapeningstaal kwam lossen en blokkeerde de straat. De dame had haast en verloor geduld en fatsoen. Het was weer zover.

Binnensteden

Bouwprojecten in binnensteden kunnen voor overlast zorgen. Niet alleen voor de gebruikers van de buitenruimte en de bewoners in de directe omgeving. Ook voor aannemers, die werkzaamheden moeten uitvoeren in (zeer) beperkte ruimte. Soms zijn straten volgebouwd met terrassen of vinden er feestelijke activiteiten plaats, zoals Koningsdag of de Sinterklaasintocht. En de hulpdiensten moeten vrij kunnen passeren. Zie dan maar eens je bouwplaats fatsoenlijk in te richten of funderingsherstel uit te voeren zonder enige overlast. Gemeenten maken hierover meestal afspraken met de aannemers. Bijvoorbeeld over de periode en de tijden waarbinnen de werkzaamheden mogen worden uitgevoerd. Of de wijze waarop.

Aanpak en oplossingen

De komende periode hoop ik van gemeenten en aannemers te horen wat zij een goede aanpak vinden en goede oplossingen om de overlast zoveel mogelijk te beperken. Ik hoorde laatst over het gebruik van flat racks, een mobiele unit waar materiaal op wordt gestald en aan het eind van de dag naar een speciaal daarvoor aangewezen parkeerplaats wordt gereden. In Amsterdam worden er soms schuiten gebruikt zodat via het water wordt gewerkt. Zo zijn er ongetwijfeld meer mogelijkheden.

Oproep

Bent u een gemeente of aannemer en heeft u hier ideeën over? Wat gaat er goed? Wat gaat er niet goed. Wat is een gewenste situatie? Welke oplossingen stelt u voor? Ik spreek graag een keer af maar u mag me natuurlijk ook uw reactie mailen: info@martinecoevert.nl.

Wordt vervolgd!

twitterlinkedinmail

Funderingsherstel en rechtspositie

Conflicten tussen huiseigenaren komen geregeld voor bij de aanpak van funderingsproblemen. In veel gevallen door onenigheid over de kostenverdeling of de aanpak. Of omdat niet iedereen meewerkt aan bloksgewijs funderingsherstel. Ook komt het voor dat een eigenaar met funderingsherstel start zonder toestemming van de andere huiseigenaren.

Wanneer heb je nou toestemming nodig voor funderingsherstel en wat is de rechtspositie van eigenaren bij mandeligheid en funderingsherstel? In deze blog leg ik dat uit.

Mandeligheid
Mandeligheid betekent dat er sprake is van gezamenlijk eigendom, bijvoorbeeld een bouwmuur met een houten paalfundering eronder. De eigenaren van deze woningen hebben te maken met mandeligheid. En omdat de woning ernaast ook mandeligheid heeft met de aangrenzende woning(en), kan de omvang van een blok oplopen tot soms wel meer dan 20 woningen.

Huiseigenaren kunnen niet zomaar werkzaamheden uitvoeren aan gezamenlijk eigendom. Zij hebben toestemming nodig van de andere eigenaren. Ook zal iedereen moeten bijdragen in de kosten. Dat is wettelijk vastgelegd (zie titel 5. Mandeligheid, art. 60 t/m 69).

“Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.”

Rechtspositie
Is er sprake van mandeligheid? Dan is het belangrijk om te weten wat uw rechtspositie is voordat u begint aan funderingsherstel. Hieronder licht ik die per situatie toe.

  • Er zijn geen urgente funderingsproblemen.
    In principe is er sprake van urgentie als u kunt aantonen dat binnen 5 jaar funderingsherstel nodig is. Is dit niet aantoonbaar, dan hangt het van de mede-eigenaren af of u funderingsherstel kunt uitvoeren. Geven zij geen toestemming dan moet u wachten tot het urgent wordt.
  • Er zijn urgente funderingsproblemen.
    Dan moeten de mede-eigenaren meebeslissen over, toestemming geven voor en meebetalen aan funderingsherstel. Zorg dat u iedereen vanaf het begin betrekt en dat de communicatie en afspraken schriftelijk zijn vastgelegd.
  • Er zijn urgente funderingsproblemen en de mede-eigenaren werken niet mee.
    Dan kunt u de rechter om een machtiging vragen zodat u kunt starten. De rechter kan ook bepalen hoeveel de mede-eigenaren moeten meebetalen. Raadpleeg een jurist om u hierbij te ondersteunen.
  • Er is sprake van een noodsituatie, er moet onmiddellijk worden ingegrepen en de mede-eigenaren werken niet mee of u kunt ze niet bereiken.
    In dat geval kunt u de noodzakelijke (spoed)werkzaamheden uitvoeren, ook als er geen toestemming is van de mede-eigenaren. Het is raadzaam om juridische ondersteuning in te schakelen.
  • U start met funderingsherstel, zonder de mede-eigenaren te betrekken en zonder hun toestemming of een machtiging van de rechter.
    Denk goed na voordat u de werkzaamheden gaat uitvoeren. U kunt hiermee namelijk de relatie met de mede-eigenaren op scherp zetten. De kans is groot dat zij u én de aannemer een bouwexploit sturen en bezwaar maken tegen de omgevingsvergunning. Met een bouwexploit stellen de mede-eigenaren u op voorhand aansprakelijk voor eventuele schade en kunnen ze om een nulmeting vragen. Als u toch gaat starten kunnen zij via de rechter eisen dat u de werkzaamheden aan de mandelige muur staakt en/of ongedaan maakt. U pleegt namelijk een onrechtmatige daad door zonder toestemming/machtiging werkzaamheden te verrichten aan mandelige zaken.

Advies
Elke huiseigenaar heeft zijn eigen belang, financiële situatie, leeftijd, levensfase, toekomstplannen, etc. Ook heeft elke huiseigenaar zijn eigen tempo om te verwerken dat hij heel veel geld moet lenen voor een nieuwe fundering. Het is belangrijk om daar rekening mee te houden. Hieronder enkele andere adviezen voor een gezamenlijke aanpak:

  • Communiceer met de mede-eigenaren: betrek ze zo vroeg mogelijk bij de funderingsaanpak, blijf met elkaar in gesprek en werk (prettig) samen.
  • Betrek bij voorkeur ook de andere eigenaren met wie u de fundering deelt en waar sprake is van inbalking van de fundering. Misschien willen zij meedoen aan bloksgewijs funderingsherstel. Dit maakt het project goedkoper voor alle eigenaren.
  • Maak eerlijke, duidelijke, schriftelijke afspraken met elkaar.
  • Doe gezamenlijk funderingsonderzoek zodat duidelijk is of er funderingsproblemen zijn en hoe urgent funderingsherstel is. Sommige gemeenten geven hiervoor subsidie.

Wilt u hierover meer informatie, kan ik u helpen met vrijblijvend advies of wilt u bemiddeling? Bel of mail gerust.

twitterlinkedinmail

Amsterdam, gebouwd op palen

Het is na middernacht en voorlopig zit ik nog wel een tijdje vast in een sprinter naar Rotterdam. Een geschikte gelegenheid dus om een mooie ervaring te delen.

Vanavond gaf Ernst de Beaufort (restauratie constructeur) in samenwerking met Stadsherstel een buitengewoon interessante lezing over funderingsproblemen in Amsterdam. “Amsterdam, gebouwd op palen.”

Ernst twijfelde zelf of ik nog wel iets van zijn lezing kon leren. En dat kwam goed! Veel interessante feiten, prachtige projecten en bijzondere oplossingen kwamen voorbij. Wist u bijvoorbeeld dat de grafkelder van Michiel de Ruyter, in de Nieuwe Kerk, op een nieuwe fundering staat? Heeft u ooit gehoord van de veenpaal in Durgerdam, die de bodemdaling meet? Of weet u al wat staalvezelbeton is? En had u geraden dat maar liefst 13659 houten palen het Paleis op de Dam dragen? (Dat zouden er volgens onbevestigde berichten 13657 zijn omdat er twee getrokken zouden zijn voor onderzoek.) En ja, hij kwam weer voorbij! Ik roep het al jaren, en Ernst gelukkig in dezelfde bewoording: een fundering op koeienhuiden is écht een broodje aap!

Vanavond bleek ook dat Amsterdam en Rotterdam elk een eigen aanpak hanteren. Amsterdam veelal individueel en met actief aanschrijvingsbeleid. Rotterdam in de regel bloksgewijs en meer reactief aanschrijvingsbeleid, behoudens (dreigende) gevaarzetting of sterke vermoedens van ernstige funderingsproblemen.

Al met al een leerzame avond over een onderwerp dat Amsterdam en Rotterdam nauw met elkaar verbindt.

Het is sowieso de moeite waard (en erg leuk) om eens in de keuken van een ander te kijken. Zo kan je leren van de kennis, ervaring en deskundigheid van elkaar. Daarom plan ik binnenkort weer een werkbezoek in aan Amsterdam. Het verslag daarvan gaat u uiteraard hier terugvinden.

twitterlinkedinmail

Mandeligheid en funderingsherstel

Funderingsherstel
De fundering van uw huis is slecht en moet op korte termijn (binnen 5 jaar) worden vervangen. Niet dat ‘ie gelijk bezwijkt, maar urgent is het wel. U wilt verdere schade voorkomen en gaat direct aan de slag. U regelt een programma van eisen, de financiering en een deskundige aannemer.

Na afloop van het funderingsherstel stuurt u de buurvrouw een brief. Zij is mede-eigenaar van de opnieuw gefundeerde bouwmuur en daarom mede-verantwoordelijk voor het onderhoud en de kosten hiervan. De buurvrouw schrikt want u vraagt haar binnen enkele weken meer dan tienduizend euro naar uw rekening over te maken. Ze stuurt een advocaat op u af en de zaak komt voor. U heeft zonder toestemming van de andere eigenaar funderingsherstel laten uitvoeren en daarmee onrechtmatig gehandeld. De rechter kan oordelen dat de buurvrouw niet hoeft te betalen.

Toestemming
U had de buurvrouw vanaf het begin bij uw plannen moeten betrekken en u had moeten wachten op haar toestemming. In urgente gevallen, zoals hierboven, zou u dat via de rechter kunnen doen. Acuut was het niet dus zonder toestemming mocht u niet starten. Daarnaast was de buurvrouw niet in de gelegenheid om mee te beslissen over de uitvoering.

Informeren over funderingsaanpak
Bovenstaand scenario heeft veel gevolgen: een verstoorde relatie met de buren, onnodige juridische kosten en het risico dat u ook de kosten voor de mandelige muur moet betalen. Gelukkig kunt u dat voorkomen.

Gaat u funderingsonderzoek of funderingsherstel uitvoeren? Dan is het raadzaam dat u alle huiseigenaren met wie u de fundering deelt (alle eigenaren in uw bouwkundige eenheid) zo snel mogelijk schriftelijk informeert. U bent funderingstechnisch van elkaar afhankelijk en er is zeer hoogstwaarschijnlijk sprake van mandeligheid. Ook biedt u hiermee de andere eigenaren de gelegenheid om mee te doen. Dat maakt de aanpak iets goedkoper en de straat heeft maar één periode overlast. Om voor sommige subsidies en leningen in aanmerking te komen bent u zelfs verplicht om de funderingsaanpak bloksgewijs aan te pakken.

En als u funderingsherstel gaat doen is het voor de andere buren fijn om te weten wat er in hun straat gaat gebeuren en wat zij hiervan kunnen merken.

Leestip
Meer informatie over mandeligheid en funderingsherstel vindt u hier en hier.

Heeft u advies of procesbegeleiding nodig om problemen bij de funderingsaanpak voor te zijn? Bel of mail gerust. Ik kan u hierbij helpen.

twitterlinkedinmail