Categorie: Funderingsproblemen

Toename verzakkingen door droogte

Minstens 1 miljoen huizen in Nederland dreigen te verzakken. Dat meldt KCAF, het landelijke Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek. Het bericht is massaal opgepakt door de media. Wat is er aan de hand?

Voor Hart van Nederland heb ik hierover deze bijdrage geleverd (vanaf 4:48). Hieronder licht ik dat uitgebreid toe.

Droogte 2018
Nederland kende in 2018 een uitzonderlijk langdurige periode van droogte. Hierdoor daalde de grondwaterstand op veel plekken en nam het aantal klachten over verzakkingen en schade aan huizen flink toe. Het ging niet alleen om panden op houten palen en de al bekende locaties. Deze keer ook om panden zonder palen en in gebieden waar eerder nog geen meldingen vandaan kwamen. Dat maakte de situatie anders dan voorheen. En nóg zorgwekkender.

De grondwaterstand is nog steeds niet overal hersteld. De effecten van droogte kunnen dus langdurig, kostbaar en omvangrijk zijn. Niet alleen voor huizen maar ook voor de landbouw, riolen/kabels/leidingen, natuur, etc.

Paalfundering
Veel huizen zijn op palen gebouwd. Huizen van vòòr 1970 veelal op houten palen en ná 1970 vooral op betonnen palen. Huizen met een paalfundering komen veel voor in gebieden met een slappe bodem (klei en veen).

Een houten paalfundering kan worden aangetast en draagvermogen verliezen door verschillende oorzaken. Onder andere door bacteriën, schimmels en negatieve kleef (de grond rond een paal trekt de paal dan als het ware naar beneden).

Bacteriën zitten al in het hout voordat de palen vroeger de grond in zijn gegaan. Ze kunnen onder water de houten palen aantasten. Grenenhout is daar gevoeliger voor dan andere houtsoorten.

Schimmels hebben zuurstof nodig om hout te kunnen aantasten. Dat is het geval als het hout droog komt te staan. Een droogstand van 10 tot 15 jaar kan leiden tot ernstige schade aan de fundering. Deze periode geldt aansluitend of meerdere periodes bij elkaar opgeteld.

Door problemen met de fundering kunnen in toenemende mate scheuren en verzakkingen ontstaan en kunnen ramen en deuren gaan klemmen. Zonder ingrijpen kan dat uiteindelijk leiden tot gevaarlijke situaties en zelfs instorting.

Fundering zonder palen
Er zijn ook huizen die niet op palen staan. Dat noemen we niet-onderheide panden of ‘panden op staal’. Dat laatste klinkt gunstig maar is dat absoluut niet. Deze panden rusten namelijk op de ondergrond in plaats van op een diepe, stevige zandlaag. Als de bodem zakt, zakken deze huizen dus mee.

Droogte leidt tot een lager grondwaterpeil, waardoor bodemdaling en verzakking plaatsvindt. Soms gaat dat zakken gelijkmatig en is er geringe of geen schade. Als het ongelijkmatig gebeurt, als de ene kant van het huis sneller zakt dan de andere kant, dan ontstaat er schade: scheuren in de woning, ramen en deuren die moeilijker open en dicht kunnen en er ontstaat scheefstand. Deze fundering komt voor in gebieden met een slappe bodem en een zandbodem.

Bij dit soort panden is er ook meer risico op wateroverlast. Er zijn al verzekeraars die dergelijke schade niet meer vergoeden als het te vaak voorkomt.

Grondwaterpeil
Het verlagen of verhogen van het grondwaterpeil om problemen te voorkomen is geen gemakkelijke opgave. Als het al technisch uitvoerbaar is, er financieel-economische afwegingen zijn gemaakt en grondwater de enige oorzaak is, dan ben je er nog niet. Zo kunnen in dezelfde straat of buurt verschillende funderingstypes voorkomen die om tegengestelde oplossingen vragen. Daarnaast werkt verlaging van het grondwaterpeil verdere inklinking van de bodem in de hand. Verhoging kan weer tot wateroverlast leiden in tuinen, kelders en souterrains. Soms zelfs tot op het niveau van de begane grondvloer. En zo zijn er meer redenen die dit bemoeilijken.

Nieuwe fundering
Bij panden met een aangetaste houten paalfundering is funderingsherstel een veel gekozen oplossing. Zelden kiest een huiseigenaar voor sloop-nieuwbouw. Het aanbrengen of vervangen van een fundering kan ook voor de niet-onderheide panden een oplossing zijn. Soms samen met vijzelen om het pand weer aan te laten sluiten op het maaiveld en/of om het recht te zetten.

Een nieuwe fundering is ingewikkeld en kostbaar. Als meerdere panden de fundering delen, dan vergt het ook nog eens veel organisatie en tijd. Alle eigenaren moeten op hetzelfde moment klaarstaan om te beginnen met de werkzaamheden. En dus ook de financiering hebben geregeld. De kosten kunnen oplopen tot meer dan 100.000 euro voor een heel pand. Veel eigenaren kunnen dit niet betalen. Dat zorgt voor extra problemen.

Funderingsproblemen kunnen dus echt levens ontwrichten. Daarover heb ik al eens ervaringen van huiseigenaren verzameld, zie hier.

Als eigenaren ‘geluk’ hebben, is hun gemeente aangesloten bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel en kunnen ze een funderingslening krijgen om hun pand te behouden. Al zijn er op dit moment nog maar vier gemeenten die dat hebben georganiseerd.

Wat kunnen huiseigenaren doen?
Het is belangrijk dat huiseigenaren weten of zij risico lopen met hun fundering. Als dat zo is dan is het aan te raden om hier onderzoek naar laten doen. Zo krijgen ze duidelijkheid over de staat van de fundering, de oorzaak van eventuele aanwezige problemen, oplossingsrichtingen en een inschatting wanneer er moet worden ingegrepen om verdere schade te voorkomen.

Ook kan bij de eigen gemeente worden gevraagd wat er bekend is over het pand en de buurt. Komen er funderingsproblemen voor, wat doet het grondwaterpeil, is er wateroverlast, vindt er bodemdaling plaats en zo ja, hoeveel, etc. Er zijn gemeenten die hiervoor een funderingsloket hebben of een afdeling Water.

Overigens gaat bovenstaande natuurlijk net zo goed op voor kopers die een huis willen kopen met een goede fundering. Meestal hebben zij hierover weinig kennis en informatie. Daarom is het belangrijk dat ook makelaars, taxateurs, bouwkundige keurders, notarissen en hypotheekverstrekkers goed op de hoogte zijn en bovenal waakzaam.

Ik geloof in een verplichte funderingsparagraaf in koopovereenkomsten. Hierdoor wordt het onderwerp in elk geval bespreekbaar. En zal de koper vanuit zijn onderzoeksplicht sneller op zoek gaan naar informatie over de risico’s op wateroverlast, droogte, verzakkingen en funderingsproblemen. Maar bovenal geloof ik in voorlichting, informatie, bewustwording en onderzoek.

Over bodemdaling en funderingsproblemen is onderstaande aangrijpende documentaire gemaakt.

twitterlinkedinmail