Tag: fundering

Nieuw model taxatierapport

Met ingang van 1 april 2018 is het verplicht voor taxateurs om een nieuw model taxatierapport te gebruiken om de marktwaarde van een woning vast te stellen voor een hypotheek. Het bijzondere hieraan is dat er nadrukkelijk aandacht is voor funderingen. Ik vind dat een buitengewoon goede en belangrijke ontwikkeling.

Taxatiewaarde
In 2010 kocht ik mijn eerste woning voor € 122.000,-. Nog geen 2 jaar later bleek mijn fundering compleet verrot en zat ik met een schuld van € 50.000,- voor funderingsherstel. De werkelijke waarde van de woning was achteraf duidelijk te hoog ingeschat. Door het nieuwe model taxatierapport moet er nadere informatie worden opgezocht over funderingen.

Er worden soms woningen verkocht met funderingsproblemen, meestal zonder gedegen funderingsonderzoek en in de huidige markt zelfs boven de vraagprijs. Kopers die wel funderingsonderzoek willen uitvoeren vangen bot: tientallen anderen die géén onderzoek wensen gaan voor. En dan wordt een woning van de hand gedaan voor een prijs die hij misschien wel helemaal niet waard is. Meestal kom je daar (te) laat achter. Overigens valt er soms ook nog wel eens wat te verhalen op de vorige eigenaar.

Wellicht handig om te weten: er zijn gemeenten die de WOZ-waarde naar beneden bijstellen als kan worden aangetoond dat er funderingsproblemen zijn. Er dient in dat geval bezwaar te worden gemaakt tegen de WOZ-beschikking.

Preventie
Het feit dat de koper op een roze wolk zit, of in deze huidige woningmarkt wanhopig is, maakt hem niet minder verantwoordelijk voor zijn koopbeslissing. Maar er zijn in het aankoopproces vele andere partijen die kunnen voorkomen dat funderingsproblemen bewust en onbewust worden doorverkocht. En die kunnen voorkomen dat er bij funderingsproblemen een te hoge hypotheek wordt verstrekt terwijl het onderpand een veel lagere waarde heeft. Deze partijen zijn de verkoper, de aankoopmakelaar, de verkoopmakelaar, een funderingsonderzoeker, de hypotheekadviseur, de bouwkundig inspecteur, de taxateur, de bank en de notaris.

Sommige probleemgemeenten hebben een risicokaart of een funderingsloket, waar al deze partijen informatie kunnen opvragen over funderingsproblemen.

Tip: maak gebruik van de informatievoorziening van de gemeente.

Bouwkundige keuring is geen funderingsonderzoek
Het is overigens een hardnekkige misvatting dat een bouwkundige keuring informatie kan geven over de staat van de fundering. De inspecteur kan hooguit constateren dat er sprake is van zakkingen en/of scheuren die nader onderzocht dienen te worden om de oorzaak vast te stellen. De inspecteur graaft geen inspectieput in de kruipruimte, doet geen scheefstands- en lintvoegmetingen, doet geen houtonderzoek, etc.

Het nieuwe model taxatierapport is tot stand gekomen door NWWI, NVRT en KCAF.

twitterlinkedinmail

Amsterdam, gebouwd op palen

Het is na middernacht en voorlopig zit ik nog wel een tijdje vast in een sprinter naar Rotterdam. Een geschikte gelegenheid dus om een mooie ervaring te delen.

Vanavond gaf Ernst de Beaufort (restauratie constructeur) in samenwerking met Stadsherstel een buitengewoon interessante lezing over funderingsproblemen in Amsterdam. “Amsterdam, gebouwd op palen.”

Ernst twijfelde zelf of ik nog wel iets van zijn lezing kon leren. En dat kwam goed! Veel interessante feiten, prachtige projecten en bijzondere oplossingen kwamen voorbij. Wist u bijvoorbeeld dat de grafkelder van Michiel de Ruyter, in de Nieuwe Kerk, op een nieuwe fundering staat? Heeft u ooit gehoord van de veenpaal in Durgerdam, die de bodemdaling meet? Of weet u al wat staalvezelbeton is? En had u geraden dat maar liefst 13659 houten palen het Paleis op de Dam dragen? (Dat zouden er volgens onbevestigde berichten 13657 zijn omdat er twee getrokken zouden zijn voor onderzoek.) En ja, hij kwam weer voorbij! Ik roep het al jaren, en Ernst gelukkig in dezelfde bewoording: een fundering op koeienhuiden is écht een broodje aap!

Vanavond bleek ook dat Amsterdam en Rotterdam elk een eigen aanpak hanteren. Amsterdam veelal individueel en met actief aanschrijvingsbeleid. Rotterdam in de regel bloksgewijs en meer reactief aanschrijvingsbeleid, behoudens (dreigende) gevaarzetting of sterke vermoedens van ernstige funderingsproblemen.

Al met al een leerzame avond over een onderwerp dat Amsterdam en Rotterdam nauw met elkaar verbindt.

Het is sowieso de moeite waard (en erg leuk) om eens in de keuken van een ander te kijken. Zo kan je leren van de kennis, ervaring en deskundigheid van elkaar. Daarom plan ik binnenkort weer een werkbezoek in aan Amsterdam. Het verslag daarvan gaat u uiteraard hier terugvinden.

twitterlinkedinmail

Mandeligheid en funderingsherstel

Funderingsherstel
De fundering van uw huis is slecht en moet op korte termijn (binnen 5 jaar) worden vervangen. Niet dat ‘ie gelijk bezwijkt, maar urgent is het wel. U wilt verdere schade voorkomen en gaat direct aan de slag. U regelt een programma van eisen, de financiering en een deskundige aannemer.

Na afloop van het funderingsherstel stuurt u de buurvrouw een brief. Zij is mede-eigenaar van de opnieuw gefundeerde bouwmuur en daarom mede-verantwoordelijk voor het onderhoud en de kosten hiervan. De buurvrouw schrikt want u vraagt haar binnen enkele weken meer dan tienduizend euro naar uw rekening over te maken. Ze stuurt een advocaat op u af en de zaak komt voor. U heeft zonder toestemming van de andere eigenaar funderingsherstel laten uitvoeren en daarmee onrechtmatig gehandeld. De rechter kan oordelen dat de buurvrouw niet hoeft te betalen.

Toestemming
U had de buurvrouw vanaf het begin bij uw plannen moeten betrekken en u had moeten wachten op haar toestemming. In urgente gevallen, zoals hierboven, zou u dat via de rechter kunnen doen. Acuut was het niet dus zonder toestemming mocht u niet starten. Daarnaast was de buurvrouw niet in de gelegenheid om mee te beslissen over de uitvoering.

Informeren over funderingsaanpak
Bovenstaand scenario heeft veel gevolgen: een verstoorde relatie met de buren, onnodige juridische kosten en het risico dat u ook de kosten voor de mandelige muur moet betalen. Gelukkig kunt u dat voorkomen.

Gaat u funderingsonderzoek of funderingsherstel uitvoeren? Dan is het raadzaam dat u alle huiseigenaren met wie u de fundering deelt (alle eigenaren in uw bouwkundige eenheid) zo snel mogelijk schriftelijk informeert. U bent funderingstechnisch van elkaar afhankelijk en er is zeer hoogstwaarschijnlijk sprake van mandeligheid. Ook biedt u hiermee de andere eigenaren de gelegenheid om mee te doen. Dat maakt de aanpak iets goedkoper en de straat heeft maar één periode overlast. Om voor sommige subsidies en leningen in aanmerking te komen bent u zelfs verplicht om de funderingsaanpak bloksgewijs aan te pakken.

En als u funderingsherstel gaat doen is het voor de andere buren fijn om te weten wat er in hun straat gaat gebeuren en wat zij hiervan kunnen merken.

Leestip
Meer informatie over mandeligheid en funderingsherstel vindt u hier en hier.

Heeft u advies of procesbegeleiding nodig om problemen bij de funderingsaanpak voor te zijn? Bel of mail gerust. Ik kan u hierbij helpen.

twitterlinkedinmail