Tag: funderingsproblematiek

Funderingsherstel en rechtspositie

Conflicten tussen huiseigenaren komen geregeld voor bij de aanpak van funderingsproblemen. In veel gevallen door onenigheid over de kostenverdeling of de aanpak. Of omdat niet iedereen meewerkt aan bloksgewijs funderingsherstel. Ook komt het voor dat een eigenaar met funderingsherstel start zonder toestemming van de andere huiseigenaren.

Wanneer heb je nou toestemming nodig voor funderingsherstel en wat is de rechtspositie van eigenaren bij mandeligheid en funderingsherstel? In deze blog leg ik dat uit.

Mandeligheid
Mandeligheid betekent dat er sprake is van gezamenlijk eigendom, bijvoorbeeld een bouwmuur met een houten paalfundering eronder. De eigenaren van deze woningen hebben te maken met mandeligheid. En omdat de woning ernaast ook mandeligheid heeft met de aangrenzende woning(en), kan de omvang van een blok oplopen tot soms wel meer dan 20 woningen.

Huiseigenaren kunnen niet zomaar werkzaamheden uitvoeren aan gezamenlijk eigendom. Zij hebben toestemming nodig van de andere eigenaren. Ook zal iedereen moeten bijdragen in de kosten. Dat is wettelijk vastgelegd (zie titel 5. Mandeligheid, art. 60 t/m 69).

“Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.”

Rechtspositie
Is er sprake van mandeligheid? Dan is het belangrijk om te weten wat uw rechtspositie is voordat u begint aan funderingsherstel. Hieronder licht ik die per situatie toe.

  • Er zijn geen urgente funderingsproblemen.
    In principe is er sprake van urgentie als u kunt aantonen dat binnen 5 jaar funderingsherstel nodig is. Is dit niet aantoonbaar, dan hangt het van de mede-eigenaren af of u funderingsherstel kunt uitvoeren. Geven zij geen toestemming dan moet u wachten tot het urgent wordt.
  • Er zijn urgente funderingsproblemen.
    Dan moeten de mede-eigenaren meebeslissen over, toestemming geven voor en meebetalen aan funderingsherstel. Zorg dat u iedereen vanaf het begin betrekt en dat de communicatie en afspraken schriftelijk zijn vastgelegd.
  • Er zijn urgente funderingsproblemen en de mede-eigenaren werken niet mee.
    Dan kunt u de rechter om een machtiging vragen zodat u kunt starten. De rechter kan ook bepalen hoeveel de mede-eigenaren moeten meebetalen. Raadpleeg een jurist om u hierbij te ondersteunen.
  • Er is sprake van een noodsituatie, er moet onmiddellijk worden ingegrepen en de mede-eigenaren werken niet mee of u kunt ze niet bereiken.
    In dat geval kunt u de noodzakelijke (spoed)werkzaamheden uitvoeren, ook als er geen toestemming is van de mede-eigenaren. Het is raadzaam om juridische ondersteuning in te schakelen.
  • U start met funderingsherstel, zonder de mede-eigenaren te betrekken en zonder hun toestemming of een machtiging van de rechter.
    Denk goed na voordat u de werkzaamheden gaat uitvoeren. U kunt hiermee namelijk de relatie met de mede-eigenaren op scherp zetten. De kans is groot dat zij u én de aannemer een bouwexploit sturen en bezwaar maken tegen de omgevingsvergunning. Met een bouwexploit stellen de mede-eigenaren u op voorhand aansprakelijk voor eventuele schade en kunnen ze om een nulmeting vragen. Als u toch gaat starten kunnen zij via de rechter eisen dat u de werkzaamheden aan de mandelige muur staakt en/of ongedaan maakt. U pleegt namelijk een onrechtmatige daad door zonder toestemming/machtiging werkzaamheden te verrichten aan mandelige zaken.

Advies
Elke huiseigenaar heeft zijn eigen belang, financiële situatie, leeftijd, levensfase, toekomstplannen, etc. Ook heeft elke huiseigenaar zijn eigen tempo om te verwerken dat hij heel veel geld moet lenen voor een nieuwe fundering. Het is belangrijk om daar rekening mee te houden. Hieronder enkele andere adviezen voor een gezamenlijke aanpak:

  • Communiceer met de mede-eigenaren: betrek ze zo vroeg mogelijk bij de funderingsaanpak, blijf met elkaar in gesprek en werk (prettig) samen.
  • Betrek bij voorkeur ook de andere eigenaren met wie u de fundering deelt en waar sprake is van inbalking van de fundering. Misschien willen zij meedoen aan bloksgewijs funderingsherstel. Dit maakt het project goedkoper voor alle eigenaren.
  • Maak eerlijke, duidelijke, schriftelijke afspraken met elkaar.
  • Doe gezamenlijk funderingsonderzoek zodat duidelijk is of er funderingsproblemen zijn en hoe urgent funderingsherstel is. Sommige gemeenten geven hiervoor subsidie.

Wilt u hierover meer informatie, kan ik u helpen met vrijblijvend advies of wilt u bemiddeling? Bel of mail gerust.

twitterlinkedinmail

Huizenmarkt en funderingsproblemen

Liefde op het eerste gezicht, verstoord door funderingsproblemen.

Regelmatig (en steeds vaker) word ik benaderd door mensen die op huizenjacht zijn. Ze hebben gehoord over funderingsproblemen en zijn op zoek naar informatie. Sommige probleemgemeenten hebben hun informatie openbaar, zie Zaanstad, Schiedam, Rotterdam, Dordrecht. Soms is er meer bekend over de buurt, het blok en de betreffende woning. Daarom is het verstandig om bij de gemeente na te vragen wat er verder nog bekend is.

Zorgplicht, mededelingsplicht en onderzoeksplicht
Makelaars hebben zorgplicht, verkopers mededelingsplicht en kopers onderzoeksplicht. Als er niets bekend is over de fundering kan dat enige tijd na de overdracht toch voor veel gedoe en juridisch gesteggel zorgen. Verkopers die denken dat ze nooit aansprakelijk kunnen worden gesteld na de overdracht kunnen bedrogen uitkomen. Ik ken ze echt, verkopers die zeggen:”Ik ga geen funderingsherstel doen. Ik verkoop gewoon mijn woning en zeg niks.” Die vlieger gaat niet op. En de koper die van de verkoper geen funderingsonderzoek mag uitvoeren, heeft alle reden om achterdochtig te zijn. Want waarom wél een bouwkundige keuring maar géén funderingsonderzoek? Een bouwkundige keuring zegt niets over funderingsproblemen.

Als verkoper zou je moeten willen weten wat je verkoopt. Niet alleen om ervoor te waken dat de koper bij funderingsproblemen een kat in de zak koopt. Maar ook om te voorkomen dat u als verkoper later toch aansprakelijk wordt gesteld. Terwijl u alweer een nieuwe hypotheek hebt afgesloten en niet zit te wachten op ontbinding van de koopovereenkomst of de kosten van funderingsherstel (gemiddeld € 80.000,- per pand). De makelaar hoort de verkoper over dergelijke risico’s te informeren.

Als het aan mij ligt wordt funderingsproblematiek verplicht onderdeel van de koopovereenkomst als de woning in een risicogebied staat en een houten fundering c.q. geen fundering heeft. Dit kan door het opnemen van een funderingsparagraaf.

Eerlijke, open, juiste en volledige informatie
Een goede makelaar kent het gebied waar de woning staat. Hij is vanaf het begin eerlijk en open over (eventueel) aanwezige funderingsproblemen van het pand of in de directe omgeving. Dit geldt uiteraard ook voor de verkoper. De verkoper ligt namelijk echt niet altijd onder een steen in een gebied waar veel funderingsproblemen voorkomen. Voldoet de makelaar onvoldoende aan zijn zorgplicht, dan loopt ook hij het risico om achteraf aansprakelijk te worden gesteld. Nog los van de mogelijkheid voor de koper om een klacht in te dienen via de overkoepelende makelaarsorganisatie.

Nieuw model taxatierapport
Gelukkig is het sinds 1 april 2018 verplicht om bij de aankoop van een woning het nieuwe model taxatierapport te gebruiken. Hierin komt sowieso de funderingsproblematiek aan de orde. Dus verkopers en makelaars kunnen maar beter zo open mogelijk zijn want de funderingsproblematiek komt later tóch wel ter sprake. Ik ben dan ook zeer verheugd met dit model taxatierapport.

Tips voor makelaars
Hieronder leest u enkele tips die kunnen bijdragen aan openheid, duidelijkheid en bespreekbaarheid.

  • Zorg voor een actueel en uitgebreid kennisniveau over funderingsproblemen in het algemeen en die in het gebied en van de woning in het bijzonder. Vraag informatie op bij de gemeente/VVE/buren, fiets door de buurt en voer visuele inspecties uit naar opvallende scheefstand en scheurvorming.
  • Maak funderingsproblematiek bespreekbaar als de woning in een risicogebied staat en op een houten fundering staat c.q. geen fundering heeft. Benoem de risico’s, zowel financieel of organisatorisch als technisch.
  • Verlang van de verkoper dat hij alle informatie deelt die hem bekend is. Met u en met potentiële kopers.
  • Communiceer wat u weet en wat u niet weet. Vanaf de eerste communicatie-uiting en bij voorkeur ook schriftelijk.
  • Neem altijd een funderingsparagraaf op in de koopovereenkomst voor panden met (risico op) funderingsproblemen.
  • Adviseer de verkoper om kopers in de gelegenheid te stellen om funderingsonderzoek uit te voeren. Het is verdacht als de verkoper dit weigert. Maak afspraken over de kostenverdeling.

Bent u makelaar en wilt u meer weten over funderingsproblemen en de rol van de makelaar? Ik kom graag langs voor een workshop. Hier vindt u mijn contactgegevens.

twitterlinkedinmail

Non-conformiteit en funderingsproblemen

Stel: u koopt een huis. Twee jaar later blijkt de fundering ernstig aangetast. U moet op korte termijn funderingsherstel uitvoeren en dat kost u zo’n € 80.000,-. De verkoper, verkoopmakelaar en u hebben nooit gecommuniceerd over funderingsproblemen. Misschien wisten ze het niet. Of wisten ze wel iets maar hebben ze dat niet (allemaal) gemeld. Er is in dat geval een kans dat u de vorige eigenaar aansprakelijk kunt stellen. Hoe? Dat leest u hieronder.

Een aangetaste fundering is een zeer ernstig gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

De verkoper heeft mededelingsplicht. Als er iets met de woning is, dan moet hij dat aan de koper melden. Hij mag niets verzwijgen. De koper heeft onderzoeksplicht. Hij moet onderzoek doen naar de staat van de woning. Het is verstandig dat ook te doen. En eventueel nader onderzoek te doen als dat nodig is. Als de verkoper u hiertoe geen gelegenheid geeft, vraag u dan af waarom hij dat weigert.. Een bouwkundige keuring zegt overigens niets over de staat en de levensduur van de fundering. Wél kan uit een bouwkundige keuring komen dat er misschien funderingsproblemen zijn. Er zal dan geadviseerd worden om funderingsonderzoek uit te laten voeren.

Eigenschappen voor een normaal gebruik

Op de koop van een woning is o.a. het volgende van toepassing. Het komt uit het Burgerlijk Wetboek (art. 7:17):

  • “De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.”

  • “Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.”

Aansprakelijkheid

Een aangetaste fundering is een zeer ernstig gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Uw woning bezit niet de eigenschappen die u op grond van de overeenkomst mag verwachten. Dat heet non-conformiteit. De vorige eigenaar kan hiervoor aansprakelijk worden gesteld. Het maakt daarbij niet uit of hij hiervan wel of niet op de hoogte was. De verkoopmakelaar heeft zorgplicht en mededelingsplicht. Zorgplicht ook jegens u. Het kan zijn dat ook de verkoopmakelaar achteraf aansprakelijk kan worden gesteld. Dit kunt u bespreken met een jurist/advocaat.

Wat kunt u doen

Er is nog geen vaste termijn vastgesteld waarbinnen u na de koop de vorige eigenaar aansprakelijk kan stellen. In de praktijk wordt uitgegaan van enkele jaren na de koop. Het stappenplan kan er als volgt uit zien.

  1. Ga na of u een rechtsbijstandsverzekering heeft. Zo nee, dan kunt u ervoor kiezen om op eigen kosten juridische ondersteuning in te schakelen. Dat moet niet maar ik raad het u wél aan.
  2. U heeft een klachtplicht. Dat betekent dat u binnen 2 maanden na het eerste vermoeden van funderingsproblemen de vorige eigenaar op de hoogte moet stellen. Dat doet u schriftelijk, bij voorkeur per (aangetekende) brief. Een jurist/advocaat kan u hierbij ondersteunen zodat de brief de juiste inhoud heeft. Om uw rechtspositie te beschermen moeten er namelijk enkele zaken in staan.
  3. Zijn de funderingsproblemen nog niet bewezen, dan moet u zo snel mogelijk na de brief onderzoek doen om de aanwezigheid en de ernst van de funderingsproblemen aan te tonen. In de brief aan de vorige eigenaar kunt u hem in de gelegenheid stellen om ook zelf onderzoek te doen.
  4. Als de problematiek en de ernst ervan bewezen is, dan informeert u de vorige eigenaar hierover. U kunt hem voorstellen om het benodigde funderingsherstel te betalen. Of u kunt voorstellen om de koopovereenkomst met terugwerkende kracht te ontbinden.
  5. Komt u er samen niet uit dan kunt u via de rechter proberen om de vorige eigenaar aansprakelijk te stellen. Zoals al eerder aangegeven: het is aan te bevelen om hierbij (ervaren!) juridische ondersteuning te zoeken.

Proces funderingsherstel

Als u ervoor kiest om op kosten van de vorige eigenaar funderingsherstel uit te laten voeren, hou dan rekening met het volgende. Als u onderdeel bent van een bouwkundige eenheid, dan heeft u buren. Voor werkzaamheden aan de mandelige muur heeft u toestemming nodig van de buren met wie u de muur deelt. Bij urgente funderingsproblemen kunt u die toestemming via de rechter verkrijgen als uw buren weigeren.

De buren kunnen vragen om een funderingsaanpak met het hele blok. Dat betekent dat het proces lang kan duren. Iedereen in het blok moet maar mee willen doen en moet hiervoor een financiering kunnen regelen. Uw cascoschade kan toenemen als dit proces te lang duurt. Ook hierover moet u met de vorige eigenaar dus goede afspraken maken (en vastleggen!).

Vragen?

Heeft u vragen over bovenstaande? Neem dan s.v.p. direct contact met mij op. De klachttermijn is beperkt: binnen 2 maanden moet u de vorige eigenaar berichten dat u mogelijk funderingsproblemen heeft en dat u hier onderzoek naar gaat doen.

twitterlinkedinmail