Tag: huizenmarkt

Huizenmarkt en funderingsproblemen

Liefde op het eerste gezicht, verstoord door funderingsproblemen.

Regelmatig (en steeds vaker) word ik benaderd door mensen die op huizenjacht zijn. Ze hebben gehoord over funderingsproblemen en zijn op zoek naar informatie. Sommige probleemgemeenten hebben hun informatie openbaar, zie Zaanstad, Schiedam, Rotterdam, Dordrecht. Soms is er meer bekend over de buurt, het blok en de betreffende woning. Daarom is het verstandig om bij de gemeente na te vragen wat er verder nog bekend is.

Zorgplicht, mededelingsplicht en onderzoeksplicht
Makelaars hebben zorgplicht, verkopers mededelingsplicht en kopers onderzoeksplicht. Als er niets bekend is over de fundering kan dat enige tijd na de overdracht toch voor veel gedoe en juridisch gesteggel zorgen. Verkopers die denken dat ze nooit aansprakelijk kunnen worden gesteld na de overdracht kunnen bedrogen uitkomen. Ik ken ze echt, verkopers die zeggen:”Ik ga geen funderingsherstel doen. Ik verkoop gewoon mijn woning en zeg niks.” Die vlieger gaat niet op. En de koper die van de verkoper geen funderingsonderzoek mag uitvoeren, heeft alle reden om achterdochtig te zijn. Want waarom wél een bouwkundige keuring maar géén funderingsonderzoek? Een bouwkundige keuring zegt niets over funderingsproblemen.

Als verkoper zou je moeten willen weten wat je verkoopt. Niet alleen om ervoor te waken dat de koper bij funderingsproblemen een kat in de zak koopt. Maar ook om te voorkomen dat u als verkoper later toch aansprakelijk wordt gesteld. Terwijl u alweer een nieuwe hypotheek hebt afgesloten en niet zit te wachten op ontbinding van de koopovereenkomst of de kosten van funderingsherstel (gemiddeld € 80.000,- per pand). De makelaar hoort de verkoper over dergelijke risico’s te informeren.

Als het aan mij ligt wordt funderingsproblematiek verplicht onderdeel van de koopovereenkomst als de woning in een risicogebied staat en een houten fundering c.q. geen fundering heeft. Dit kan door het opnemen van een funderingsparagraaf.

Eerlijke, open, juiste en volledige informatie
Een goede makelaar kent het gebied waar de woning staat. Hij is vanaf het begin eerlijk en open over (eventueel) aanwezige funderingsproblemen van het pand of in de directe omgeving. Dit geldt uiteraard ook voor de verkoper. De verkoper ligt namelijk echt niet altijd onder een steen in een gebied waar veel funderingsproblemen voorkomen. Voldoet de makelaar onvoldoende aan zijn zorgplicht, dan loopt ook hij het risico om achteraf aansprakelijk te worden gesteld. Nog los van de mogelijkheid voor de koper om een klacht in te dienen via de overkoepelende makelaarsorganisatie.

Nieuw model taxatierapport
Gelukkig is het sinds 1 april 2018 verplicht om bij de aankoop van een woning het nieuwe model taxatierapport te gebruiken. Hierin komt sowieso de funderingsproblematiek aan de orde. Dus verkopers en makelaars kunnen maar beter zo open mogelijk zijn want de funderingsproblematiek komt later tóch wel ter sprake. Ik ben dan ook zeer verheugd met dit model taxatierapport.

Tips voor makelaars
Hieronder leest u enkele tips die kunnen bijdragen aan openheid, duidelijkheid en bespreekbaarheid.

  • Zorg voor een actueel en uitgebreid kennisniveau over funderingsproblemen in het algemeen en die in het gebied en van de woning in het bijzonder. Vraag informatie op bij de gemeente/VVE/buren, fiets door de buurt en voer visuele inspecties uit naar opvallende scheefstand en scheurvorming.
  • Maak funderingsproblematiek bespreekbaar als de woning in een risicogebied staat en op een houten fundering staat c.q. geen fundering heeft. Benoem de risico’s, zowel financieel of organisatorisch als technisch.
  • Verlang van de verkoper dat hij alle informatie deelt die hem bekend is. Met u en met potentiële kopers.
  • Communiceer wat u weet en wat u niet weet. Vanaf de eerste communicatie-uiting en bij voorkeur ook schriftelijk.
  • Neem altijd een funderingsparagraaf op in de koopovereenkomst voor panden met (risico op) funderingsproblemen.
  • Adviseer de verkoper om kopers in de gelegenheid te stellen om funderingsonderzoek uit te voeren. Het is verdacht als de verkoper dit weigert. Maak afspraken over de kostenverdeling.

Bent u makelaar en wilt u meer weten over funderingsproblemen en de rol van de makelaar? Ik kom graag langs voor een workshop. Hier vindt u mijn contactgegevens.

twitterlinkedinmail