Tag: mandeligheid

Funderingsherstel en rechtspositie

Conflicten tussen huiseigenaren komen geregeld voor bij de aanpak van funderingsproblemen. In veel gevallen door onenigheid over de kostenverdeling of de aanpak. Of omdat niet iedereen meewerkt aan bloksgewijs funderingsherstel. Ook komt het voor dat een eigenaar met funderingsherstel start zonder toestemming van de andere huiseigenaren.

Wanneer heb je nou toestemming nodig voor funderingsherstel en wat is de rechtspositie van eigenaren bij mandeligheid en funderingsherstel? In deze blog leg ik dat uit.

Mandeligheid
Mandeligheid betekent dat er sprake is van gezamenlijk eigendom, bijvoorbeeld een bouwmuur met een houten paalfundering eronder. De eigenaren van deze woningen hebben te maken met mandeligheid. En omdat de woning ernaast ook mandeligheid heeft met de aangrenzende woning(en), kan de omvang van een blok oplopen tot soms wel meer dan 20 woningen.

Huiseigenaren kunnen niet zomaar werkzaamheden uitvoeren aan gezamenlijk eigendom. Zij hebben toestemming nodig van de andere eigenaren. Ook zal iedereen moeten bijdragen in de kosten. Dat is wettelijk vastgelegd (zie titel 5. Mandeligheid, art. 60 t/m 69).

“Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.”

Rechtspositie
Is er sprake van mandeligheid? Dan is het belangrijk om te weten wat uw rechtspositie is voordat u begint aan funderingsherstel. Hieronder licht ik die per situatie toe.

  • Er zijn geen urgente funderingsproblemen.
    In principe is er sprake van urgentie als u kunt aantonen dat binnen 5 jaar funderingsherstel nodig is. Is dit niet aantoonbaar, dan hangt het van de mede-eigenaren af of u funderingsherstel kunt uitvoeren. Geven zij geen toestemming dan moet u wachten tot het urgent wordt.
  • Er zijn urgente funderingsproblemen.
    Dan moeten de mede-eigenaren meebeslissen over, toestemming geven voor en meebetalen aan funderingsherstel. Zorg dat u iedereen vanaf het begin betrekt en dat de communicatie en afspraken schriftelijk zijn vastgelegd.
  • Er zijn urgente funderingsproblemen en de mede-eigenaren werken niet mee.
    Dan kunt u de rechter om een machtiging vragen zodat u kunt starten. De rechter kan ook bepalen hoeveel de mede-eigenaren moeten meebetalen. Raadpleeg een jurist om u hierbij te ondersteunen.
  • Er is sprake van een noodsituatie, er moet onmiddellijk worden ingegrepen en de mede-eigenaren werken niet mee of u kunt ze niet bereiken.
    In dat geval kunt u de noodzakelijke (spoed)werkzaamheden uitvoeren, ook als er geen toestemming is van de mede-eigenaren. Het is raadzaam om juridische ondersteuning in te schakelen.
  • U start met funderingsherstel, zonder de mede-eigenaren te betrekken en zonder hun toestemming of een machtiging van de rechter.
    Denk goed na voordat u de werkzaamheden gaat uitvoeren. U kunt hiermee namelijk de relatie met de mede-eigenaren op scherp zetten. De kans is groot dat zij u én de aannemer een bouwexploit sturen en bezwaar maken tegen de omgevingsvergunning. Met een bouwexploit stellen de mede-eigenaren u op voorhand aansprakelijk voor eventuele schade en kunnen ze om een nulmeting vragen. Als u toch gaat starten kunnen zij via de rechter eisen dat u de werkzaamheden aan de mandelige muur staakt en/of ongedaan maakt. U pleegt namelijk een onrechtmatige daad door zonder toestemming/machtiging werkzaamheden te verrichten aan mandelige zaken.

Advies
Elke huiseigenaar heeft zijn eigen belang, financiële situatie, leeftijd, levensfase, toekomstplannen, etc. Ook heeft elke huiseigenaar zijn eigen tempo om te verwerken dat hij heel veel geld moet lenen voor een nieuwe fundering. Het is belangrijk om daar rekening mee te houden. Hieronder enkele andere adviezen voor een gezamenlijke aanpak:

  • Communiceer met de mede-eigenaren: betrek ze zo vroeg mogelijk bij de funderingsaanpak, blijf met elkaar in gesprek en werk (prettig) samen.
  • Betrek bij voorkeur ook de andere eigenaren met wie u de fundering deelt en waar sprake is van inbalking van de fundering. Misschien willen zij meedoen aan bloksgewijs funderingsherstel. Dit maakt het project goedkoper voor alle eigenaren.
  • Maak eerlijke, duidelijke, schriftelijke afspraken met elkaar.
  • Doe gezamenlijk funderingsonderzoek zodat duidelijk is of er funderingsproblemen zijn en hoe urgent funderingsherstel is. Sommige gemeenten geven hiervoor subsidie.

Wilt u hierover meer informatie, kan ik u helpen met vrijblijvend advies of wilt u bemiddeling? Bel of mail gerust.

twitterlinkedinmail

Mandeligheid en funderingsherstel

Funderingsherstel
De fundering van uw huis is slecht en moet op korte termijn (binnen 5 jaar) worden vervangen. Niet dat ‘ie gelijk bezwijkt, maar urgent is het wel. U wilt verdere schade voorkomen en gaat direct aan de slag. U regelt een programma van eisen, de financiering en een deskundige aannemer.

Na afloop van het funderingsherstel stuurt u de buurvrouw een brief. Zij is mede-eigenaar van de opnieuw gefundeerde bouwmuur en daarom mede-verantwoordelijk voor het onderhoud en de kosten hiervan. De buurvrouw schrikt want u vraagt haar binnen enkele weken meer dan tienduizend euro naar uw rekening over te maken. Ze stuurt een advocaat op u af en de zaak komt voor. U heeft zonder toestemming van de andere eigenaar funderingsherstel laten uitvoeren en daarmee onrechtmatig gehandeld. De rechter kan oordelen dat de buurvrouw niet hoeft te betalen.

Toestemming
U had de buurvrouw vanaf het begin bij uw plannen moeten betrekken en u had moeten wachten op haar toestemming. In urgente gevallen, zoals hierboven, zou u dat via de rechter kunnen doen. Acuut was het niet dus zonder toestemming mocht u niet starten. Daarnaast was de buurvrouw niet in de gelegenheid om mee te beslissen over de uitvoering.

Informeren over funderingsaanpak
Bovenstaand scenario heeft veel gevolgen: een verstoorde relatie met de buren, onnodige juridische kosten en het risico dat u ook de kosten voor de mandelige muur moet betalen. Gelukkig kunt u dat voorkomen.

Gaat u funderingsonderzoek of funderingsherstel uitvoeren? Dan is het raadzaam dat u alle huiseigenaren met wie u de fundering deelt (alle eigenaren in uw bouwkundige eenheid) zo snel mogelijk schriftelijk informeert. U bent funderingstechnisch van elkaar afhankelijk en er is zeer hoogstwaarschijnlijk sprake van mandeligheid. Ook biedt u hiermee de andere eigenaren de gelegenheid om mee te doen. Dat maakt de aanpak iets goedkoper en de straat heeft maar één periode overlast. Om voor sommige subsidies en leningen in aanmerking te komen bent u zelfs verplicht om de funderingsaanpak bloksgewijs aan te pakken.

En als u funderingsherstel gaat doen is het voor de andere buren fijn om te weten wat er in hun straat gaat gebeuren en wat zij hiervan kunnen merken.

Leestip
Meer informatie over mandeligheid en funderingsherstel vindt u hier en hier.

Heeft u advies of procesbegeleiding nodig om problemen bij de funderingsaanpak voor te zijn? Bel of mail gerust. Ik kan u hierbij helpen.

twitterlinkedinmail