Tag: taxatierapport

Huizenmarkt en funderingsproblemen

Liefde op het eerste gezicht, verstoord door funderingsproblemen.

Regelmatig (en steeds vaker) word ik benaderd door mensen die op huizenjacht zijn. Ze hebben gehoord over funderingsproblemen en zijn op zoek naar informatie. Sommige probleemgemeenten hebben hun informatie openbaar, zie Zaanstad, Schiedam, Rotterdam, Dordrecht. Soms is er meer bekend over de buurt, het blok en de betreffende woning. Daarom is het verstandig om bij de gemeente na te vragen wat er verder nog bekend is.

Zorgplicht, mededelingsplicht en onderzoeksplicht
Makelaars hebben zorgplicht, verkopers mededelingsplicht en kopers onderzoeksplicht. Als er niets bekend is over de fundering kan dat enige tijd na de overdracht toch voor veel gedoe en juridisch gesteggel zorgen. Verkopers die denken dat ze nooit aansprakelijk kunnen worden gesteld na de overdracht kunnen bedrogen uitkomen. Ik ken ze echt, verkopers die zeggen:”Ik ga geen funderingsherstel doen. Ik verkoop gewoon mijn woning en zeg niks.” Die vlieger gaat niet op. En de koper die van de verkoper geen funderingsonderzoek mag uitvoeren, heeft alle reden om achterdochtig te zijn. Want waarom wél een bouwkundige keuring maar géén funderingsonderzoek? Een bouwkundige keuring zegt niets over funderingsproblemen.

Als verkoper zou je moeten willen weten wat je verkoopt. Niet alleen om ervoor te waken dat de koper bij funderingsproblemen een kat in de zak koopt. Maar ook om te voorkomen dat u als verkoper later toch aansprakelijk wordt gesteld. Terwijl u alweer een nieuwe hypotheek hebt afgesloten en niet zit te wachten op ontbinding van de koopovereenkomst of de kosten van funderingsherstel (gemiddeld € 80.000,- per pand). De makelaar hoort de verkoper over dergelijke risico’s te informeren.

Als het aan mij ligt wordt funderingsproblematiek verplicht onderdeel van de koopovereenkomst als de woning in een risicogebied staat en een houten fundering c.q. geen fundering heeft. Dit kan door het opnemen van een funderingsparagraaf.

Eerlijke, open, juiste en volledige informatie
Een goede makelaar kent het gebied waar de woning staat. Hij is vanaf het begin eerlijk en open over (eventueel) aanwezige funderingsproblemen van het pand of in de directe omgeving. Dit geldt uiteraard ook voor de verkoper. De verkoper ligt namelijk echt niet altijd onder een steen in een gebied waar veel funderingsproblemen voorkomen. Voldoet de makelaar onvoldoende aan zijn zorgplicht, dan loopt ook hij het risico om achteraf aansprakelijk te worden gesteld. Nog los van de mogelijkheid voor de koper om een klacht in te dienen via de overkoepelende makelaarsorganisatie.

Nieuw model taxatierapport
Gelukkig is het sinds 1 april 2018 verplicht om bij de aankoop van een woning het nieuwe model taxatierapport te gebruiken. Hierin komt sowieso de funderingsproblematiek aan de orde. Dus verkopers en makelaars kunnen maar beter zo open mogelijk zijn want de funderingsproblematiek komt later tóch wel ter sprake. Ik ben dan ook zeer verheugd met dit model taxatierapport.

Tips voor makelaars
Hieronder leest u enkele tips die kunnen bijdragen aan openheid, duidelijkheid en bespreekbaarheid.

  • Zorg voor een actueel en uitgebreid kennisniveau over funderingsproblemen in het algemeen en die in het gebied en van de woning in het bijzonder. Vraag informatie op bij de gemeente/VVE/buren, fiets door de buurt en voer visuele inspecties uit naar opvallende scheefstand en scheurvorming.
  • Maak funderingsproblematiek bespreekbaar als de woning in een risicogebied staat en op een houten fundering staat c.q. geen fundering heeft. Benoem de risico’s, zowel financieel of organisatorisch als technisch.
  • Verlang van de verkoper dat hij alle informatie deelt die hem bekend is. Met u en met potentiële kopers.
  • Communiceer wat u weet en wat u niet weet. Vanaf de eerste communicatie-uiting en bij voorkeur ook schriftelijk.
  • Neem altijd een funderingsparagraaf op in de koopovereenkomst voor panden met (risico op) funderingsproblemen.
  • Adviseer de verkoper om kopers in de gelegenheid te stellen om funderingsonderzoek uit te voeren. Het is verdacht als de verkoper dit weigert. Maak afspraken over de kostenverdeling.

Bent u makelaar en wilt u meer weten over funderingsproblemen en de rol van de makelaar? Ik kom graag langs voor een workshop. Hier vindt u mijn contactgegevens.

twitterlinkedinmail

Nieuw model taxatierapport

Met ingang van 1 april 2018 is het verplicht voor taxateurs om een nieuw model taxatierapport te gebruiken om de marktwaarde van een woning vast te stellen voor een hypotheek. Het bijzondere hieraan is dat er nadrukkelijk aandacht is voor funderingen. Ik vind dat een buitengewoon goede en belangrijke ontwikkeling.

Taxatiewaarde
In 2010 kocht ik mijn eerste woning voor € 122.000,-. Nog geen 2 jaar later bleek mijn fundering compleet verrot en zat ik met een schuld van € 50.000,- voor funderingsherstel. De werkelijke waarde van de woning was achteraf duidelijk te hoog ingeschat. Door het nieuwe model taxatierapport moet er nadere informatie worden opgezocht over funderingen.

Er worden soms woningen verkocht met funderingsproblemen, meestal zonder gedegen funderingsonderzoek en in de huidige markt zelfs boven de vraagprijs. Kopers die wel funderingsonderzoek willen uitvoeren vangen bot: tientallen anderen die géén onderzoek wensen gaan voor. En dan wordt een woning van de hand gedaan voor een prijs die hij misschien wel helemaal niet waard is. Meestal kom je daar (te) laat achter. Overigens valt er soms ook nog wel eens wat te verhalen op de vorige eigenaar.

Wellicht handig om te weten: er zijn gemeenten die de WOZ-waarde naar beneden bijstellen als kan worden aangetoond dat er funderingsproblemen zijn. Er dient in dat geval bezwaar te worden gemaakt tegen de WOZ-beschikking.

Preventie
Het feit dat de koper op een roze wolk zit, of in deze huidige woningmarkt wanhopig is, maakt hem niet minder verantwoordelijk voor zijn koopbeslissing. Maar er zijn in het aankoopproces vele andere partijen die kunnen voorkomen dat funderingsproblemen bewust en onbewust worden doorverkocht. En die kunnen voorkomen dat er bij funderingsproblemen een te hoge hypotheek wordt verstrekt terwijl het onderpand een veel lagere waarde heeft. Deze partijen zijn de verkoper, de aankoopmakelaar, de verkoopmakelaar, een funderingsonderzoeker, de hypotheekadviseur, de bouwkundig inspecteur, de taxateur, de bank en de notaris.

Sommige probleemgemeenten hebben een risicokaart of een funderingsloket, waar al deze partijen informatie kunnen opvragen over funderingsproblemen.

Tip: maak gebruik van de informatievoorziening van de gemeente.

Bouwkundige keuring is geen funderingsonderzoek
Het is overigens een hardnekkige misvatting dat een bouwkundige keuring informatie kan geven over de staat van de fundering. De inspecteur kan hooguit constateren dat er sprake is van zakkingen en/of scheuren die nader onderzocht dienen te worden om de oorzaak vast te stellen. De inspecteur graaft geen inspectieput in de kruipruimte, doet geen scheefstands- en lintvoegmetingen, doet geen houtonderzoek, etc.

Het nieuwe model taxatierapport is tot stand gekomen door NWWI, NVRT en KCAF.

twitterlinkedinmail