Auteur: Martine

Non-conformiteit en funderingsproblemen

Stel: u koopt een huis. Twee jaar later blijkt de fundering ernstig aangetast. U moet op korte termijn funderingsherstel uitvoeren en dat kost u zo’n € 80.000,-. De verkoper, verkoopmakelaar en u hebben nooit gecommuniceerd over funderingsproblemen. Misschien wisten ze het niet. Of wisten ze wel iets maar hebben ze dat niet (allemaal) gemeld. Er is in dat geval een kans dat u de vorige eigenaar aansprakelijk kunt stellen. Hoe? Dat leest u hieronder.

Een aangetaste fundering is een zeer ernstig gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Mededelingsplicht en onderzoeksplicht

De verkoper heeft mededelingsplicht. Als er iets met de woning is, dan moet hij dat aan de koper melden. Hij mag niets verzwijgen. De koper heeft onderzoeksplicht. Hij moet onderzoek doen naar de staat van de woning. Het is verstandig dat ook te doen. En eventueel nader onderzoek te doen als dat nodig is. Als de verkoper u hiertoe geen gelegenheid geeft, vraag u dan af waarom hij dat weigert.. Een bouwkundige keuring zegt overigens niets over de staat en de levensduur van de fundering. Wél kan uit een bouwkundige keuring komen dat er misschien funderingsproblemen zijn. Er zal dan geadviseerd worden om funderingsonderzoek uit te laten voeren.

Eigenschappen voor een normaal gebruik

Op de koop van een woning is o.a. het volgende van toepassing. Het komt uit het Burgerlijk Wetboek (art. 7:17):

  • “De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.”

  • “Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.”

Aansprakelijkheid

Een aangetaste fundering is een zeer ernstig gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat. Uw woning bezit niet de eigenschappen die u op grond van de overeenkomst mag verwachten. Dat heet non-conformiteit. De vorige eigenaar kan hiervoor aansprakelijk worden gesteld. Het maakt daarbij niet uit of hij hiervan wel of niet op de hoogte was. De verkoopmakelaar heeft zorgplicht en mededelingsplicht. Zorgplicht ook jegens u. Het kan zijn dat ook de verkoopmakelaar achteraf aansprakelijk kan worden gesteld. Dit kunt u bespreken met een jurist/advocaat.

Wat kunt u doen

Er is nog geen vaste termijn vastgesteld waarbinnen u na de koop de vorige eigenaar aansprakelijk kan stellen. In de praktijk wordt uitgegaan van enkele jaren na de koop. Het stappenplan kan er als volgt uit zien.

  1. Ga na of u een rechtsbijstandsverzekering heeft. Zo nee, dan kunt u ervoor kiezen om op eigen kosten juridische ondersteuning in te schakelen. Dat moet niet maar ik raad het u wél aan.
  2. U heeft een klachtplicht. Dat betekent dat u binnen 2 maanden na het eerste vermoeden van funderingsproblemen de vorige eigenaar op de hoogte moet stellen. Dat doet u schriftelijk, bij voorkeur per (aangetekende) brief. Een jurist/advocaat kan u hierbij ondersteunen zodat de brief de juiste inhoud heeft. Om uw rechtspositie te beschermen moeten er namelijk enkele zaken in staan.
  3. Zijn de funderingsproblemen nog niet bewezen, dan moet u zo snel mogelijk na de brief onderzoek doen om de aanwezigheid en de ernst van de funderingsproblemen aan te tonen. In de brief aan de vorige eigenaar kunt u hem in de gelegenheid stellen om ook zelf onderzoek te doen.
  4. Als de problematiek en de ernst ervan bewezen is, dan informeert u de vorige eigenaar hierover. U kunt hem voorstellen om het benodigde funderingsherstel te betalen. Of u kunt voorstellen om de koopovereenkomst met terugwerkende kracht te ontbinden.
  5. Komt u er samen niet uit dan kunt u via de rechter proberen om de vorige eigenaar aansprakelijk te stellen. Zoals al eerder aangegeven: het is aan te bevelen om hierbij (ervaren!) juridische ondersteuning te zoeken.

Proces funderingsherstel

Als u ervoor kiest om op kosten van de vorige eigenaar funderingsherstel uit te laten voeren, hou dan rekening met het volgende. Als u onderdeel bent van een bouwkundige eenheid, dan heeft u buren. Voor werkzaamheden aan de mandelige muur heeft u toestemming nodig van de buren met wie u de muur deelt. Bij urgente funderingsproblemen kunt u die toestemming via de rechter verkrijgen als uw buren weigeren.

De buren kunnen vragen om een funderingsaanpak met het hele blok. Dat betekent dat het proces lang kan duren. Iedereen in het blok moet maar mee willen doen en moet hiervoor een financiering kunnen regelen. Uw cascoschade kan toenemen als dit proces te lang duurt. Ook hierover moet u met de vorige eigenaar dus goede afspraken maken (en vastleggen!).

Vragen?

Heeft u vragen over bovenstaande? Neem dan s.v.p. direct contact met mij op. De klachttermijn is beperkt: binnen 2 maanden moet u de vorige eigenaar berichten dat u mogelijk funderingsproblemen heeft en dat u hier onderzoek naar gaat doen.

twitterlinkedinmail

Nieuw model taxatierapport

Met ingang van 1 april 2018 is het verplicht voor taxateurs om een nieuw model taxatierapport te gebruiken om de marktwaarde van een woning vast te stellen voor een hypotheek. Het bijzondere hieraan is dat er nadrukkelijk aandacht is voor funderingen. Ik vind dat een buitengewoon goede en belangrijke ontwikkeling.

Taxatiewaarde
In 2010 kocht ik mijn eerste woning voor € 122.000,-. Nog geen 2 jaar later bleek mijn fundering compleet verrot en zat ik met een schuld van € 50.000,- voor funderingsherstel. De werkelijke waarde van de woning was achteraf duidelijk te hoog ingeschat. Door het nieuwe model taxatierapport moet er nadere informatie worden opgezocht over funderingen.

Er worden soms woningen verkocht met funderingsproblemen, meestal zonder gedegen funderingsonderzoek en in de huidige markt zelfs boven de vraagprijs. Kopers die wel funderingsonderzoek willen uitvoeren vangen bot: tientallen anderen die géén onderzoek wensen gaan voor. En dan wordt een woning van de hand gedaan voor een prijs die hij misschien wel helemaal niet waard is. Meestal kom je daar (te) laat achter. Overigens valt er soms ook nog wel eens wat te verhalen op de vorige eigenaar.

Wellicht handig om te weten: er zijn gemeenten die de WOZ-waarde naar beneden bijstellen als kan worden aangetoond dat er funderingsproblemen zijn. Er dient in dat geval bezwaar te worden gemaakt tegen de WOZ-beschikking.

Preventie
Het feit dat de koper op een roze wolk zit, of in deze huidige woningmarkt wanhopig is, maakt hem niet minder verantwoordelijk voor zijn koopbeslissing. Maar er zijn in het aankoopproces vele andere partijen die kunnen voorkomen dat funderingsproblemen bewust en onbewust worden doorverkocht. En die kunnen voorkomen dat er bij funderingsproblemen een te hoge hypotheek wordt verstrekt terwijl het onderpand een veel lagere waarde heeft. Deze partijen zijn de verkoper, de aankoopmakelaar, de verkoopmakelaar, een funderingsonderzoeker, de hypotheekadviseur, de bouwkundig inspecteur, de taxateur, de bank en de notaris.

Sommige probleemgemeenten hebben een risicokaart of een funderingsloket, waar al deze partijen informatie kunnen opvragen over funderingsproblemen.

Tip: maak gebruik van de informatievoorziening van de gemeente.

Bouwkundige keuring is geen funderingsonderzoek
Het is overigens een hardnekkige misvatting dat een bouwkundige keuring informatie kan geven over de staat van de fundering. De inspecteur kan hooguit constateren dat er sprake is van zakkingen en/of scheuren die nader onderzocht dienen te worden om de oorzaak vast te stellen. De inspecteur graaft geen inspectieput in de kruipruimte, doet geen scheefstands- en lintvoegmetingen, doet geen houtonderzoek, etc.

Het nieuwe model taxatierapport is tot stand gekomen door NWWI, NVRT en KCAF.

twitterlinkedinmail

Amsterdam, gebouwd op palen

Het is na middernacht en voorlopig zit ik nog wel een tijdje vast in een sprinter naar Rotterdam. Een geschikte gelegenheid dus om een mooie ervaring te delen.

Vanavond gaf Ernst de Beaufort (restauratie constructeur) in samenwerking met Stadsherstel een buitengewoon interessante lezing over funderingsproblemen in Amsterdam. “Amsterdam, gebouwd op palen.”

Ernst twijfelde zelf of ik nog wel iets van zijn lezing kon leren. En dat kwam goed! Veel interessante feiten, prachtige projecten en bijzondere oplossingen kwamen voorbij. Wist u bijvoorbeeld dat de grafkelder van Michiel de Ruyter, in de Nieuwe Kerk, op een nieuwe fundering staat? Heeft u ooit gehoord van de veenpaal in Durgerdam, die de bodemdaling meet? Of weet u al wat staalvezelbeton is? En had u geraden dat maar liefst 13659 houten palen het Paleis op de Dam dragen? (Dat zouden er volgens onbevestigde berichten 13657 zijn omdat er twee getrokken zouden zijn voor onderzoek.) En ja, hij kwam weer voorbij! Ik roep het al jaren, en Ernst gelukkig in dezelfde bewoording: een fundering op koeienhuiden is écht een broodje aap!

Vanavond bleek ook dat Amsterdam en Rotterdam elk een eigen aanpak hanteren. Amsterdam veelal individueel en met actief aanschrijvingsbeleid. Rotterdam in de regel bloksgewijs en meer reactief aanschrijvingsbeleid, behoudens (dreigende) gevaarzetting of sterke vermoedens van ernstige funderingsproblemen.

Al met al een leerzame avond over een onderwerp dat Amsterdam en Rotterdam nauw met elkaar verbindt.

Het is sowieso de moeite waard (en erg leuk) om eens in de keuken van een ander te kijken. Zo kan je leren van de kennis, ervaring en deskundigheid van elkaar. Daarom plan ik binnenkort weer een werkbezoek in aan Amsterdam. Het verslag daarvan gaat u uiteraard hier terugvinden.

twitterlinkedinmail

Funderingsonderzoek is heel belangrijk

In de afgelopen jaren heb ik veel te danken gehad aan de Gebiedscommissie Hillegersberg-Schiebroek. Deze commissie zag in de pilot “Goed Gefundeerd!” een noodzakelijke proef naar een wijkgerichte funderingsaanpak en kende mij een subsidie toe van bijna dertigduizend(!) euro. Inmiddels zijn er uit deze pilot heel veel mooie, belangrijke samenwerkingen voortgekomen in de aanpak van funderingsproblemen. Mede mogelijk gemaakt door de gebiedscommissie, waarvoor innig dank.

De commissie wilde een boekje uitbrengen over de resultaten van 2014-2018. Met een prominente plek voor de funderingsaanpak. Uiteraard heb ik daaraan meegewerkt. Dit is mijn bijdrage.

twitterlinkedinmail

Grondwatermaatregelen bij paalrot

In het Kleiwegkwartier in Rotterdam vond deze week iets bijzonders plaats. Samen met de gemeente Rotterdam en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard zijn bewoners van de Bloemenbuurt een proef gestart om het grondwaterpeil onder hun woningen te verhogen. Dit is nodig om te voorkomen dat de houten funderingspalen onder hun woningen wegrotten.

Paalrot
In grote delen van Rotterdam staan woningen op een houten paalfundering. Deze fundering kan aangetast worden. Hierdoor ontstaan verzakkingen en scheuren. Als de fundering geen draagvermogen meer heeft kan hij bezwijken. De diverse oorzaken kunt u hier nalezen.

Een veel voorkomende oorzaak is paalrot. Als een houten fundering te lang/te vaak droog komt te staan, dan komt er zuurstof bij. Dit zijn goede omstandigheden voor het ontstaan van schimmels. Schimmels tasten de houten fundering aan. Om paalrot te voorkomen is het belangrijk dat er voldoende grondwaterdekking is.

Goed Gefundeerd
Deze proef komt voort uit de pilot “Goed Gefundeerd!”, waarin onderzoek werd gedaan naar wijkgericht funderingsonderzoek. Deze pilot heb ik samen met KCAF geïnitieerd. Uit deze pilot zijn verschillende andere pilots en mooie samenwerkingen voortgekomen. En deze belangrijke proef is daar één van.

In het NOS journaal.

twitterlinkedinmail